2017/04/02

4/02/2017

はじめに

筆者も妻帯者であり人の親、賃貸している住居も手狭になってきたので、検討することに。

賃貸って、住めなくなれば引っ越してしまえば良いという災害対策や、生活環境変化への対策には最強なのですが、ずっと払い続ける賃貸料の総額と住宅取得に関わる金額を対比するとそれほど違いがないことに驚きました。

マンションも選択肢だったのですが、購入後の管理費や大規模改修費の積立や、権利者である入居者間の意思疎通など、今一歩自分の物感が少ないところもあって、筆者は断念しました。

でも、金額における立地の良さは絶対にマンションですね。

筆者の地元では新幹線の止まる駅に歩いていける物件もあります。都心部なら、品川駅の目の前にマンションが買えてしまうというところでしょうか。(言い過ぎですね)

とにかく筆者は土地を取得して、家を建てることにしました。

人生最大の買い物、忘れない間に、記録としてつけておこうと思います。

土地取得について、価格は路線価と比べましょう

新築するには土地が必要です。

あ、家を買うと言っても中古住宅の場合や建売もありますね。そちらは参考にならないとおもうので、別のサイトをみてください。

土地の取得は、まず住みたいエリアを決めて、ひたすら出物を待つことですね。

土地の価格ですが、なかなか買うものではないので、相場がわからないですよね。

実は簡単に調べる方法があります。市役所や区役所の固定資産税係で、目的の土地が接触している道の路線価を問い合わせればよいのです。

土地には固定資産税がかかりますが、当該税は地方税なので市役所や区役所管轄で課税しています。課税するには価値を決めなければならないので、土地の評価額を役所で把握しており、その算出根拠になっているのが路線価なんです。

路線価は過去に成立した売買契約を国土交通省が把握しており、その額から算出されるので、まさに相場感が反映されたものになっています。

本来は役所で評価額が把握されているわけですから、評価額を教えてくれると良いのですが、個人の持ち物の価値ですから、本人でない限りはそうそう教えてもらえません。

路線価は普通に教えてくれるので、その金額に土地の平米数を掛けると、大体正しい評価額がでてきます。(実際の計算式はもっと難しい)

出てきた評価額で価格交渉すれば先方も一定の理解をしてくれると思いますから、おすすめです。

土地の取得には司法書士による手続きなどが必要になりますので、取得額の他に10から20万円程度見込んでおいてください。

土地が手に入ったら、いよいよ家を建てます。

家を建ててくれるところ、色々と調べたのです

家を建ててくれるところは、テレビCMの影響もあり、積水ハイムとかトヨタホームとか、住宅メーカーを思い浮かべますね。

筆者もまず思い浮かべたので、話を聞きに行きました。

山口県周南市周辺ですと、やっぱり徳山動物園近くのKRYハウジングサイトに行きました。

こちらは8社の住宅メーカーに一度に接触が図れるので、気が合いそうなところを見つけてみるのには良いと思います。

住宅メーカーの工場訪問

積水ハイムなど、工場見学に力を入れられている会社があります。

筆者も岡山の工場訪問に行きました。工場訪問は自分で行くのではなく、積水ハイムの営業さんがバスを用意してくれ、団体で訪問する形を取ります。

美味しい弁当も出してもらえ、ちょっとした遊園地に行くような感じで楽しめます。

工場は製作の最前線なので、部材や機材が置かれたところが見て取れるのは、よくわからないながらも安心感があります。

住宅メーカーは良いのですが

筆者が受けた住宅メーカーの印象としては、やはり高額だなぁという印象です。

大体2200万からの価格帯で、交渉によって必要となったオプション費が加算されるといった構成になっています。

高密閉による光熱費の低減効果、耐震性などを全面に良いものだと言われるのですが、どうもピンとこない印象がありました。

ピンとこない第一は、ぱっと見普通に見えるもの(特別感が感じられないもの)に、数千万のお金を費やすのはどうかと言うもの。

ここすっごく重要です。ほぼ買い直しが効かない物ですから、ピンとくるものにしないと絶対ダメだと思います。

格安住宅も魅力

このところ、設計やサービスを均一化することなどで1000万円台での建築を謳う業者さんが出てきています。

筆者も接触を持ってみました。

千金堂(下松店)さんです。

出来合いのもの一辺倒と思っての来店でしたが、パッケージ化された製品構成になっており、それなりに自由度があるのに驚かされます。

土地を見て間取りをデザインしてくれたりしてくれ、ほぼ決めかけていたのですが...

展示会を見るとやはり何か特別感が感じられませんでした。(値段を抑えているから仕方ないのですが。)

具体的に何がそう見えるのかは素人なので言えないのですが、部屋に入ってみて、受ける印象に特別感が無いのです。

格安住宅はフランチャイズが多く、設計等をセンターで一括実施されているようで製品には一定の品質が確保されており、安心感はあります。

実際に住むには全く問題ないと思うので、安く上げたい方にはおすすめと思います。しかし、筆者は決めませんでした。

やっぱりセンスが合う方が

「え?家の中はマンションじゃん」

山口県平生町にあるプラスアイさんの建築展覧会へ訪問した時に受けた印象です。

一軒家に感じられる家感ではなく、リビングが広く天井も高く、大型のサッシで開放感と光を多く取り入れていること、床材の材質などなど専門家であれば色々分析出来るでしょうが、一言で、マンションにお邪魔したような感覚がありました。なのに家なんです。

これはいいなぁと、はじめて思いました。こういうのがセンスが合うという事なんでしょうねぇ。

住宅メーカー以外に依頼する場合、設計事務所に設計を依頼して、施工業者による施工が一般的な流れと思いますが、プラスアイさんの場合は、設計施工業者といわれる業態の会社です。

発注者のメリットは、一社に対して発注すれば良いので契約が簡単になることと、業者別の費用が圧縮出来ることでしょうか。

新築は完成物を見て購入するわけでなく、発注者側が全てを把握するなんて絶対に無理なので、ある意味委任契約になります。(簡単にいうと、あなたなら信頼できるので、任せます契約とでもいいましょうか。)

センスが合う方が前面に対応いただけ、あとはその方の社内調整的に行ってもらえることになるので、非常にやりやすかったです。

まず最初に、どんなものが出来るのか?

センスが合うと言っても、やはり新築ですから、しっかり話し合いをしなければなりません。

立地条件、土地の形状もあります。

日照状況などを考慮して、土地のどこの範囲にどれくらいのものが建築可能であるか、見立ててもらいました。

現代では当たり前なのかもしれませんが、設計頂いたものを3Dモデリングで見せてもらえました。

ということで、大満足で契約といきたいところでしたが、小心者の筆者は資金繰りが十分か、住宅ローンがおりるのか、気になりだすとキリがなく、躊躇する始末。

不安を聞いてもらいながらすすめることになりました。

こういうところも、住宅メーカーにないサービスかもしれませんね。

長期優良住宅・ゼロエネ補助金住宅

言葉だけは聞かれたことはあるかもしれません。長期優良住宅や、ゼロ・エネルギー住宅など、国の省庁が推進する事業があります。

良い住宅や、エネルギー消費の少ない住宅を増やすことで国力強化につなげるということなのですが、ようするに国から補助金がもらえます。

補助金事業の建物は、単純にお金がもらえることも去ることながら、国の事業となることから国が審査してくれます。

お金がもらえて、審査までしてくれるわけですから、なんとも嬉しい取り決めです。

良い事だらけのようですが、発注者としてはもともとの費用が増えます。200万の補助金をもらうには、もともとの金額が400万嵩上げになると思ってください。ようするに増額となる半額を補助金として補填しますという物です。

業者としては客単価があがるわけですから嬉しいでしょう。しかし、業者は国の省庁相手にすごい量の資料提出が必要となるため、とんでもなく大変になるようです。

こういうことから補助金について嫌がる業者さんは多いようですね。

プラスアイさんは、補助金案件の実績も多いらしく、地域型住宅グリーン化事業H28年採択結果にも名前が掲載されていました。

嫌うどころか、むしろ推進されており、驚かされました。

長期優良住宅と、ゼロ・エネルギー住宅の利点は次のようなものがあります。

  • 長期優良住宅
  • 単純に良いものが出来ます。
    住宅ローン、特に住宅金融公庫の金利が割安になります。これは結構嬉しいです。
    物が良いので火災保険の保険料が割引になるケースもあります。
  • ゼロ・エネルギー住宅
  • 太陽光発電の売却益で電気代が実質ゼロ円となる住宅です。電気代が上昇気味の現代では嬉しい話です。
    計算しますと設備投資が必要となるも最初の数年で回収可能なので、それ以降は丸もらいになります。
    地震の影響で太陽光発電が流行った頃は設備費が高く、それほど効果はありませんでしたが、現在ではかなりおすすめです。

個人的には半分の投資で良い目に会えるので、補助金に対応してくださる業者は外せないと思います。

住宅ローンは

住宅ローン、はっきり言って、現在の利率は底値といっていいと思います。年率0.9とかあるわけですからね。

過去においては2%を超えている時代もあったわけですから、借り換えも検討して見られたらどうかと思う状況です。

住宅ローンは後続にも記載しますが、死亡時に返済不要となる保険への加入を行ったりすることから、生命保険と組み合わせて検討したほうが良いと思います。

また、支払のタイミングが引き渡し直後ではなく、建築途中から発生することに注意してください。新築の場合は、4段階に分けて支払いが発生するケースがほとんどです。

住宅ローンがおりるのは、完成して引き渡し後なので、そこまでの運転資金的に必要となることを注意しておいてください。

といっても、運転資金を自己資金で補填出来るほど潤沢な預金は難しくないですか?

住宅ローンがおりるまでに必要となるお金は借りることが出来ます。これをつなぎ融資といいまして、住宅ローン契約する前提で貸してもらえる契約があります。

住宅ローンは、審査によって入れないケースがあるので、建築計画の初期段階で仮審査を行われることを、お薦めします。(というより絶対やるべき)

地方銀行、農協、労金も良いですが、都市銀行が金利優遇していますから、絶対に交渉して見る価値あります。また、住宅金融公庫を使用したネット系の住宅ローンも割安感があって良いです。

手続きですが、住宅ローンは仮審査を行って、合格した方々を本審査して融資可能かどうかが決定します。

本来は本審査だけで良いのですが、話の最終段階で融資不可なんてシャレにならないので、必ず仮審査を行うことをお薦めします。

本審査には、過去何年かの源泉徴収票と、借入金、ローンの状況など、建築計画書が必要です。建築計画書はそれなりにしっかりした資料なので、建築会社とそれなりに深く交渉した状況でないと出来ていません。必ず仮審査は受けましょう。

色々書きましたが、住宅ローンは次の点を評価して決めるべきだと思います。

  • 利率
  • 住宅ローンは借金ですから、利率は支払総額に占める割合は多いです。重要評価事項と考えてください。
  • 手数料
  • 実は手数料って、数十万を超えることがあり、馬鹿になりません。
    地方銀行の場合は少額であることが多いのですが、割安感のあるネット系や都市銀行系は十分注意してください。
  • 繰り上げ返済可能額
  • 住宅ローンは返済契約額は必ず守らないといけません。(延滞手数料はかなり高額です。)少額で契約しておいて、余裕があるときは余分に返済する方法を取ります。
    その際に、住宅金融公庫などだと100万円からでないと繰り上げ返済できなかったりと、現実的に繰り上げ返済が無理となるケースがあります。
    住宅金融公庫でもネット系のものでは10万円から可能なところがあるので、検討して決めてください。
  • 団体信用保険手数料
  • 住宅ローンですが、殆どが世帯主が契約者になるとおもます。契約者が死亡した場合どうなるのかという点ですが、団体信用保険に入ることで、死亡時に住宅ローンが棒引きになるようになっています。そうしないと配偶者の生活は破綻しますからね。
    でも、これって生命保険に十分な金額で入ってれば、その額で支払いできるわけですから、合わせて検討すべきと思います。
    このあたりで不安に思われる方は、可能であればファイナンシャルプランナーに相談したほうが良いと思います。無理だったら、住宅ローンの担当者に相談されても良いかもしれません。
  • 手続きが難しいと
  • いくら利率が良かと言っても手続きが難しいと、途中で萎えてしまいます。
    自分が出来る手続きの範囲で実施できるものをお薦めします。

筆者は恥ずかしながらUFJ銀行の住宅ローンの本審査に落ちてしまい、プラスアイさんに相談し、ジェイモーゲージバンクと契約しました。

結論は?

筆者の結論としては、プラスアイさんにお願いすることにしました。

ただ万人に紹介できるかと聞かれると、分からないと言うのが本音です。

センスが合う方とか、これだと思う業者さんと出会うまで気長に検討するのが重要と思います。

予備知識

最後に家を建てるのに必要だったことを予備知識として記載致します。

設計業者と施工業者、住宅メーカー、設計施工業者も

家を建てるには、設計業者と施工業者と契約しないといけません。住宅メーカーの場合はそことだけ契約すれば出来ます。別に設計施工の業者もあり、こちらはそことだけ契約すれば良いです。

地鎮祭など風習はどうする?

建築前に地鎮祭を実施する風習があります。筆者は地元の神社にお願いしました。棟上げ後に餅まきをする風習もありますが筆者は省略しました。棟上げ時の上棟式には大工さんにお弁当を振る舞いました。しっかりやってもらいたいですからね。

設計契約、施工契約

建築がきまったら、設計契約と、施工契約をします。設計は、建築物の構造と、材質、細かいものではコンセントの位置やライトの位置、各種部位の色などもあります。

筆者の場合は構造、材質などはプラスアイさんと、別に色合いや光源関係でインテリアコーディネーターの方(プラスアイさんより依頼)とも話し合いを持ちました。

まとまった話をもとに、設計してもらいました。

設計結果は3Dモデリングして見せてもらえ、出来栄えも事前にわかったので安心感が大きかったです。(そのぐらいのこと出来ることろが良いと思います)

施工は大工さんに行ってもらったのですが、こちらも設計施工ですからプラスアイさんから依頼してもらいました。

支払いのタイミング

ケースによって違うと思いますが、標準的には次の4回に分けた形が多いようです。

  • 契約時
  • 着工時
  • 棟上げ時
  • 引渡し時

基本的に支払いはできるだけ自己資金でやったほうが良いです。引き渡し後に住宅ローンで支払いが始まるようにしたほうが良いとも思いますが、無理な場合はつなぎローンを支払いが始まるまでに用意しましょう。つなぎローンは利率が高いので、消費者金融の無料枠なども利用したら良かったかもしれません。

住宅ローンと生命保険

住宅ローンは契約者死亡時に支払い義務がなくなる団体信用保険が付与されているものされていないものがあります。一般的に金融機関の住宅ローンには団体信用保険が付与されています。

住宅金融公庫系のフラット35などは付与されていないケースがあるので注意してください。付与されていないくても別途加入可能なケースがあるので、十分な保証が担保できるよう契約してください。

以上、とりとめのない話ですが、何かのお役に立てれば幸いです。

次の記事
最新の投稿です。
前の投稿

0 コメント:

コメントを投稿